经历330之后的癫狂疯涨；看遍325之后的横盘调整;又眼瞅着6月后市场逐渐回暖。面对已经站到高位的深圳房价，该不该去临深买房？在临深买房，怎么避免交学费？对于楼校长的童鞋们来说，是一堂迫在眉睫的必修课。对于房老师来说，这堂课可以总结为5个必考点——必考点①临深能不能买？重点1：自住可以买，例如在观澜、龙华上班的人，可以考虑塘厦、凤岗、樟木头的房子。重点2：可以投资，前提是5年以后想回报，短线投资容易亏，想着今年买、明年卖肯定亏。重点3：临深片区都有上涨空间，主要深圳房价太可怕，外溢效应明显，不过套现周期长。关键点1：2016年，仅用半年时间，东莞、惠州新房成交量就超过了2014全年，东莞新房均价破万。受深中通道影响，中山2015、2016年成交量明显上涨。2016年上半年，三地新房成交总量近20万套，远高于深圳一、二手房约9万套的成交总量。关键点2：2016年东莞均价破万镇区19个，占比57.6%，而在2012年均价过万的只有长安镇；惠州大亚湾均价在2016年也一举破万，领先其他城区。关键点3：相比于2012年，东莞均价翻番的镇区7个，且全部都是临深片区；惠州临深的大亚湾上涨近1倍。关键点4：3房始终是三个城市的主力户型，购买力主要是深圳的刚需客。东莞刚需购买力很稳定，惠州刚需购买力相对低，更多的刚需买中山，主要是为了自住。关键点5：90㎡以上大面积基本为主流，还是以自住为主。东莞买90㎡以上户型的购房者比去年有所减少，惠州、中山都在增加，主要还是价格因素。关键点6：三地购房者平均年龄基本都是在33-36岁之间，大多是在1980-1983年出生的人。今年，在惠州买房的人更年轻，在中山买房的人年纪较长。关键点7：三个城市贷款成数基本上都在6成左右，中山在2016年上半年贷款成数为7成。随着总价越来越高，一次性付款的人越来越少。商业贷款占比基本上都在90%以上。关键点8：买房的单身人士与日俱增，惠州、中山的单身人士比例高于东莞。单身人士由于高房价传导，产生预期性恐慌。必考点②能不能去中山投资？重点1：中山医疗、教育好，环境也好，适合父母养老用、孩子教育用。重点2：如果手里有少量闲钱，可以考虑在中山做长线投资，至少考虑要放5年，会有8-10年温和上涨的周期，深中通道和三大自贸区带来长期效应。重点3：想通过买中山的房产挣快钱，基本不能买。重点4：长期自住的可以买，如果在南山上班，可以考虑在中山住，深中通道开通后，车程只要20多分钟。关键点1：深中通道开通消息传出后，临近的火炬开发区、石岐区、东区成交火热。今年上半年，中山新房成交量达55391套，成交均价超过7000元/㎡。关键点2：选择按揭贷款的购房者比例4年上升33%，总价60万-80万，80-100万，100万以上的成交占比明显提升，总价100万以上的成交占比提升超过10%。必考点③如何在大亚湾买房？重点1：投资大亚湾可以淘二手房，与新房的价差有30%，大概3000元/㎡左右，但是要做好长期持有的心态。重点2：在坪山工作的人，可以买大亚湾自住，两地距离非常近，但坪山房价远高于大亚湾。关键点1：惠城与大亚湾是惠州成交最火热地区，大亚湾基本与惠城拉平，整个惠州临深片区成交占比，近年一直超过50%。今年上半年，大亚湾新房价格已破万，是惠州价格最高的区域，惠阳房价接近1万元/㎡。关键点2：深圳客喜欢大户型，70㎡以下户型越来越难卖。买大户型，尤其是3房的购房者越来越多。关键点3：总价越来越高，总价区间50万以上的房源占比，近年一直处于上升状态。总价50-70万的成交占比，超过40%。总价150万以上房源，占比提高了14倍。必考点④远深能不能买？重点1：连稍微远一点的东莞城区，都不如临深。更远的地方，车距2小时以上，例如河源、清远等地，都不是临深，要谨慎再谨慎。重点2：房子的功能还是住，脱离住的功能，都是碰运气。目前没房住，更是不能买。必考点⑤深圳还能不能追？重点1：改善性住房需求，自住不需要做过多考虑，未来深圳房价一定超过香港。重点2：炒房，不建议玩，有闲钱再去做，别把自己套住了。未来很美好，总死在黎明前，不要做被强逼割肉的人，深圳已经严重透支了购买力，房价再疯涨有困难。重点3：房地产杠杆高，波动幅度到20%就容易负资产，入市需谨慎。看了这堂课，对于准备在深圳周边买房的童鞋们来说，可以把重点和关键点圈住了，千万不要交学费。文末，楼校长再奉上东莞、惠州、中山三地楼盘涨幅TOP10
经历330之后的癫狂疯涨；
看遍325之后的横盘调整;
又眼瞅着6月后市场逐渐回暖。
面对已经站到高位的深圳房价，该不该去临深买房？在临深买房，怎么避免交学费？
对于楼校长的童鞋们来说，是一堂迫在眉睫的必修课。
对于房老师来说，这堂课可以总结为5个必考点——
必考点①临深能不能买？
重点1：自住可以买，例如在观澜、龙华上班的人，可以考虑塘厦、凤岗、樟木头的房子。
重点2：可以投资，前提是5年以后想回报，短线投资容易亏，想着今年买、明年卖肯定亏。
重点3：临深片区都有上涨空间，主要深圳房价太可怕，外溢效应明显，不过套现周期长。
关键点1：2016年，仅用半年时间，东莞、惠州新房成交量就超过了2014全年，东莞新房均价破万。受深中通道影响，中山2015、2016年成交量明显上涨。2016年上半年，三地新房成交总量近20万套，远高于深圳一、二手房约9万套的成交总量。
关键点2：2016年东莞均价破万镇区19个，占比57.6%，而在2012年均价过万的只有长安镇；惠州大亚湾均价在2016年也一举破万，领先其他城区。
关键点3：相比于2012年，东莞均价翻番的镇区7个，且全部都是临深片区；惠州临深的大亚湾上涨近1倍。
关键点4：3房始终是三个城市的主力户型，购买力主要是深圳的刚需客。东莞刚需购买力很稳定，惠州刚需购买力相对低，更多的刚需买中山，主要是为了自住。
关键点5：90㎡以上大面积基本为主流，还是以自住为主。东莞买90㎡以上户型的购房者比去年有所减少，惠州、中山都在增加，主要还是价格因素。
关键点6：三地购房者平均年龄基本都是在33-36岁之间，大多是在1980-1983年出生的人。今年，在惠州买房的人更年轻，在中山买房的人年纪较长。
关键点7：三个城市贷款成数基本上都在6成左右，中山在2016年上半年贷款成数为7成。随着总价越来越高，一次性付款的人越来越少。商业贷款占比基本上都在90%以上。
关键点8：买房的单身人士与日俱增，惠州、中山的单身人士比例高于东莞。单身人士由于高房价传导，产生预期性恐慌。
必考点②能不能去中山投资？
重点1：中山医疗、教育好，环境也好，适合父母养老用、孩子教育用。
重点2：如果手里有少量闲钱，可以考虑在中山做长线投资，至少考虑要放5年，会有8-10年温和上涨的周期，深中通道和三大自贸区带来长期效应。
重点3：想通过买中山的房产挣快钱，基本不能买。
重点4：长期自住的可以买，如果在南山上班，可以考虑在中山住，深中通道开通后，车程只要20多分钟。
关键点1：深中通道开通消息传出后，临近的火炬开发区、石岐区、东区成交火热。今年上半年，中山新房成交量达55391套，成交均价超过7000元/㎡。
关键点2：选择按揭贷款的购房者比例4年上升33%，总价60万-80万，80-100万，100万以上的成交占比明显提升，总价100万以上的成交占比提升超过10%。
必考点③如何在大亚湾买房？
重点1：投资大亚湾可以淘二手房，与新房的价差有30%，大概3000元/㎡左右，但是要做好长期持有的心态。
重点2：在坪山工作的人，可以买大亚湾自住，两地距离非常近，但坪山房价远高于大亚湾。
关键点1：惠城与大亚湾是惠州成交最火热地区，大亚湾基本与惠城拉平，整个惠州临深片区成交占比，近年一直超过50%。今年上半年，大亚湾新房价格已破万，是惠州价格最高的区域，惠阳房价接近1万元/㎡。
关键点2：深圳客喜欢大户型，70㎡以下户型越来越难卖。买大户型，尤其是3房的购房者越来越多。
关键点3：总价越来越高，总价区间50万以上的房源占比，近年一直处于上升状态。总价50-70万的成交占比，超过40%。总价150万以上房源，占比提高了14倍。
必考点④远深能不能买？
重点1：连稍微远一点的东莞城区，都不如临深。更远的地方，车距2小时以上，例如河源、清远等地，都不是临深，要谨慎再谨慎。
重点2：房子的功能还是住，脱离住的功能，都是碰运气。目前没房住，更是不能买。
必考点⑤深圳还能不能追？
重点1：改善性住房需求，自住不需要做过多考虑，未来深圳房价一定超过香港。
重点2：炒房，不建议玩，有闲钱再去做，别把自己套住了。未来很美好，总死在黎明前，不要做被强逼割肉的人，深圳已经严重透支了购买力，房价再疯涨有困难。
重点3：房地产杠杆高，波动幅度到20%就容易负资产，入市需谨慎。
看了这堂课，对于准备在深圳周边买房的童鞋们来说，可以把重点和关键点圈住了，千万不要交学费。文末，楼校长再奉上东莞、惠州、中山三地楼盘涨幅TOP10